Forældrekøb: Virksomhedsordning eller ej?

Forældrekøb og skatten

At forældre hjælper børnene med at skaffe en studiebolig ved at købe en ejerlejlighed – et forældrekøb –  bliver mere og mere udbredt, efterhånden som antallet af studerende stiger, men udbuddet af lejeboliger ikke følger tilsvarende med.

Firenze – ja måske ikke det mest relevante billede i forhold til forældrekøb, men det kunne da være sjovt med en studiebolig på broen.

Der er flere ting man skal obs på ved forældrekøb. På indtægts- og udgiftssiden gælder det f.eks. Hvad må jeg tage i husleje? Ofte er spørgsmålet: Hvor lidt må jeg tage i husleje? Her er reglen at lejen som udgangspunkt skal sættes til markedslejen, men markedslejen kan jo godt være lav, f.eks. hvis der er tale om omkostningsbestemt husleje og boligretten er inde over.

På financieringssiden gælder det ofte: Skal vi låne i eget hus, eller skal vi tage lån i lejligheden? Det mener jeg ikke der er noget eksakt svar på, men de fleste tager maksimalt realkreditlån i lejligheden og betaler så udbetalingen ved lån i eget hus, eller fra opsparing. Ved at låne i lejligheden får man også placeret gælden, hvor den hører hjemme, nemlig i lejligheden. Det er vigtigt, hvis man skal ud at låne og gerne vil have maksimalt rentefradrag.
Det tredie store emne er nemlig: Hvordan gør jeg skattemæssigt? Her er svaret indledningsvist enkelt: Der skal laves et helt normalt regnskab over indtægter og udgifter, så man kan se, hvad overskud eller underskud er.

Skatten i forældrekøb

Men, derefter skal ejerne tage stilling til, hvordan det skattemæssigt skal behandles og her er tre muligheder:

1. Enten gør man intet specielt. Så bliver man beskattet af overskuddet og får fradrag for renteudgifter som man normalt får fradrag for renter. D.v.s. Overskuddet beskattes med op til 56% (topskat) og renterne giver ca. 28% fradrag, alt efter hvor man bor i landet. Det er normalt en dårlig forretning, for normalt er der et overskud før renter som beskattes højt og store renteudgifter der kun giver lavt fradrag.

2. Eller man bruger kapitalafkastordningen. Så gør man i pricippet som før, men der beregnes et fiktivt kapitalafkast af lejlighedens værdi. Er lejligheden f.eks. kr. 1.000.000 værd, så får man et kapialafkast på kr. 20.000 i år 2012. De penge trækkes fra i overskuddet så det bliver mindre og modregnes i renteudgifterne så de også bliver mindre. Man får altså “flyttet” noget af det højt beskattede overskud til de lavt beskattede renteudgifter. Det er smart nok, navnlig hvis der ikke er så meget gæld.

Virksomhedsordningen

3. Det tredie mulighed er virksomhedsordningen. Det er navnlig gunstigt, hvis man har et stort underskud efter renter. Så får man nemlig fradrag for hele underskuddet, incl. renterne, i sin øvrige indkomst. Typisk har forældrene jo en god indkomst og så kan man altså modregne hele underskuddet i den indkomst. Det er normalt langt bedre end model 1 eller 2. Det vigtigt at huske, at lånet skal være tinglyst på ejerlejligheden. Man får ikke det høje rentefradrag ved selv at skyde penge ind i lejligheden.

Virksomhedsordningen kræverat man skal lave nogle specifikationer til selvangivelsen hvert år, fordi man “har fået virksomhed.” Ikke virksomhed i traditionel forstand med CVR-nummer m.v., men i skattemæssig forstand, så der er lidt revisorudgifter eller eget arbejde forbundet med det, for at få skattefordelen. Der er også forskel på beskatningen ved salg, men det bliver et andet blogindlæg. For så vidt angår revisorudgifter skal man nok regne med at kr. 2.500 – 4.000 er det mest normale for at opstille regnskab, specifikationer og indberette til SKAT, alt efter omfang. Men, revisorregningen kan da i det mindste trækkes fra.

Et eksempel fra hverdagen

Jeg har lavet et lille eksempel, som viser forskellen mellem alternativ 1: Personskatteloven, alternativ 2: Kapitalafkastordningen eller alternativ 3: Virksomhedsordningen.

Forældrekøb eksempel

Vi har haft en lang periode, hvor renterne er faldet og faldet, til glæde for boligejere og ikke mindst forældrekøb. I den situation betyder det måske ikke så meget, hvordan man behandler sagen skattemæssigt, hvis det er en billig lejlighed og renterne er lave. Nu begynder renterne at stige igen og så er det skattemæssigt interessant, hvordan man betaler skat og får fradrag for renterne.

10 Responses to Forældrekøb: Virksomhedsordning eller ej?

  1. Peter Nielsen 17/01/2013 at 19:55 #

    Tak for god information om tinglysning af lån på lejligheden ifm virksomhedsordningen. Hvad hvis 80% belåning (realkreditlån) er tinglyst på lejligheden, mens den resterende 15% belåning ikke er. Vil man da kunne fratrække renteudgiften til realkredit via virksomhedsordning og de resterende renteudgifter via personskatteloven eller vil man kun kunne få fradrag for renteudgiften til realkredit lånet.

    • revsbaek 17/01/2013 at 20:09 #

      Hej Peter
      Fradrag i virksomhedsordningen kræver at lånet er målrettet på købet, så hvis man får et banklån som bruges til de 15% er det min opfattelser at det kan man godt. Man skal blot sørge for at holde pengene i virksomheden (forældrekøbet) helt adskilt fra privatøkonomien.
      Penge som man tager fra privatøkonomien til købet er ikke et lån, men et indskud, til virksomheden. Derfor kan man ikke få rentefradrag i virksomheden for de penge, men fremmede lånte penge der anvendes til købet giver rentefradrag i virksomhedens regnskab også selv der ikke er pant i lejligheden.
      Men, sørg for at lånet/kassekreditten går til lejlighedskøbet og ikke samtidig private forhold, for så kan der blive tale om en hævning ud af virksomheden til privat.
      Vh. Søren Revsbæk

  2. Peter Nielsen 19/01/2013 at 11:43 #

    Hej Søren,
    Tak for dit svar. Ud fra det du skriver antager jeg at dette også vil gælde såfremt de 15% fremskaffes som tillægslån i den friværdi man måtte have i eksisterende privatbolig, er det korrekt?
    Et sted i SKATs beskrivelse af Virksomheds- og Kapitalafkastordningen er formuleringen der er anvendt: “Påløbne eller forfaldne renter af gæld der indgår i virksomheden”. Der er her tilsyneladende ikke formelt krav om “pant” i virksomheden. Hvis min udlægning her er korrekt, er det vel helt i tråd med dit svar tidligere?
    Mvh,
    Peter

  3. revsbaek 19/01/2013 at 13:07 #

    Hej Peter. Nej lån optaget i egen bolig er jo med pant i privatboligen og derfor pr definition optaget i privatdelen af økonomien. Det er i hvert fald min fortolkning. Derfor bliver det ikke et lån fra fremmed kreditgiver til virksomheden, men et indskud eller lån fra privatdelen til virksomheden. Det er helt lovligt, men giver ikke det høje rentefradrag. Derfor mener jeg det skal være et særskilt lån, som ikke optages med pant i den private bolig, men enten med pant i forældrekøbet eller uden pant, men anvendt til forældrekøbet.
    Vh. Søren Revsbæk

  4. Lene 02/05/2016 at 00:21 #

    Hej.
    Tak for en virkelig god og oplysende hjemmeside!
    Mon I vil svare på et spørgsmål?
    Vi købte en lejlighed d. 1. februar 2012, satte den i stand og har udlejet den siden 1. maj 2012.
    Lejligheden kostede 500.000,-
    Vi købte lejligheden for vores opsparing og har således ingen lån.
    Ejendomsværdien er 650.000,-
    Vi har endnu ikke betalt skat af overskuddet ved udlejningen, så vi skylder desværre en del til skattevæsenet.
    Vores lejer betaler 5.600,- pr. måned + 600,- a’conto til forbrug.
    Jeg har gennemlæst bl.a. jeres hjemmeside og jeg mener, at have fundet ud af, at kapitalafkastordningen er bedst for os, da vi ingen renteudgifter har.
    Er det rigtig forstået?
    Mvh Lene.

    Jeg har dog ikke kunnet finde svar på hvilken ordning jeg skal vælge at betale skat efter.

  5. Lene 02/05/2016 at 00:23 #

    Hej.
    Tak for en virkelig god og oplysende hjemmeside!
    Mon I vil svare på et spørgsmål?
    Vi købte en lejlighed d. 1. februar 2012, satte den i stand og har udlejet den siden 1. maj 2012.
    Lejligheden kostede 500.000,-
    Vi købte lejligheden for vores opsparing og har således ingen lån.
    Ejendomsværdien er 650.000,-
    Vi har endnu ikke betalt skat af overskuddet ved udlejningen, så vi skylder desværre en del til skattevæsenet.
    Vores lejer betaler 5.600,- pr. måned + 600,- a’conto til forbrug.
    Jeg har gennemlæst bl.a. jeres hjemmeside og jeg mener, at have fundet ud af, at kapitalafkastordningen er bedst for os, da vi ingen renteudgifter har.
    Er det rigtig forstået?
    Mvh Lene

    • Søren Revsbæk 02/05/2016 at 07:35 #

      Hej Lene

      Ja, hvis man ikke har nogen renteudgifter, så er det letteste at bruge kapitalafkastordningen. Ideen med virksomhedsordningen er jo at få fuld skatteværdi for renteudgifterne ved at trække dem fra i virksomhedens overskud, men hvis ikke der er nogen renteudgifter så er der jo ikke noget at trække fra.
      Så er der selvfølgelig det med at kunne opspare i virksomhedsordningen. Det kan man ikke i kapitalafkastordningen (i hvert fald ikke på samme fleksible måde), men jeg har endnu til gode at se et forældrekøbsregnskab, hvor man ligefrem sparer op af overskuddet.

      Så på det du skriver vil jeg også anbefale kapitalafkastordningen.

  6. Thor Blokhus 18/03/2017 at 11:32 #

    Tak for en god beskrivels.
    Jeg har lavet et regnskab over et hus jeg overvejer at købe som omvendt forældre køb.
    der er et underskud på ca 27000 om året.

    Er det rigtig forstået at dette kan jeg trække fra i min personlige indkomst?
    altså hvis jeg betaler 700.000 i skat i dag, vil min skat være 673.000 ved denne ordning.

    • Søren Revsbæk 18/03/2017 at 11:36 #

      Hej Thor. Som udgangspunkt er svaret ja. Underskud i virksomhedsordningen kan trækkes fra i anden indkomst så den samlede personlige indkomst bliver mindre.
      vh
      Søren Revsbæk

Trackbacks/Pingbacks

  1. Andelsbolig ikke i virksomhedsordningen | Revsbæk Revision - 07/03/2013

    […] man køber en ejerlejlighed anvender mange virksomhedsordningen til at få fuldt fradrag for renteudgifterne. Ser man på en andelsbolig, skal købere være […]

Skriv et svar