Forældrekøb og virksomhedsordningen

Hvad skal du huske i forældrekøb og virksomhedsordningen

Det er nærmest højsæson for forældrekøb hele året efterhånden, for at forældre hjælper børnene med at skaffe en studiebolig ved at købe en ejerlejlighed, bliver mere og mere udbredt, efterhånden som antallet af studerende stiger og man jo helst vil bo centralt i byen. Men, der er flere ting, man skal huske på.

Hvad skal huslejen være?

Der er flere ting man skal obs på ved forældrekøb. På indtægts- og udgiftssiden gælder det f.eks.: Hvad må jeg tage i husleje? Eller rettere, ofte er spørgsmålet: Hvor lidt må jeg tage i husleje? Her er reglen at lejen som udgangspunkt skal sættes til markedslejen, men markedslejen kan jo godt være lav, f.eks. hvis der er tale om omkostningsbestemt husleje og boligretten er inde over. På ejendomme opført efter 1992 kan man frit aftale husleje, på ejendomme opført før 1992 gælder reglerne om omkostningsbestemt husleje.

Husk at alle udgifter som ejer har kan trækkes fra. Det gælder bl.a. udgift til ejerforening, vedligehold, ejendomsskat, tilsyn m.v.

Hvor skal man låne?

Når man taler finansiering er spørgsmålet ofte: Skal vi låne i eget hus, eller skal vi tage lån i lejligheden? Det mener jeg ikke der er noget eksakt svar på, men de fleste jeg kender tager maksimalt realkreditlån i lejligheden plus evt. banklån og betaler så udbetalingen ved lån i eget hus, eller fra opsparing.

Ved at låne i lejligheden får man også placeret gælden, hvor den hører hjemme, nemlig i lejligheden. Det er vigtigt, hvis man skal ud at låne og gerne vil have maksimalt rentefradrag.

Det skattemæssige valg

Det tredie store emne er nemlig: Hvordan gør jeg skattemæssigt? Her er svaret indledningsvist enkelt: Der skal laves et helt normalt regnskab over indtægter og udgifter, så man kan se, hvad overskud eller underskud er.

Men, derefter skal ejerne tage stilling til, hvordan det skattemæssigt skal behandles og her er tre muligheder:

  1. Enten gør man ingenting og så kører skatten efter personskatteloven
  2. Eller man bruger kapitalafkastordningen, som giver lidt højere fradrag for renteudgifterne
  3. Eller man bruger hele pakken med virksomhedsordningen, som ofte giver bedst fradrag

Personskatteloven

Det betyder at vi ikke gør noget særlig skattemæssigt. Man man beskattet af overskuddet før renter som personlig indkomst og får fradrag for renteudgifter som man normalt får fradrag for renter, nemlig i kapitalindkomsten. D.v.s. overskuddet beskattes med op til 56% (topskat) og renterne giver ca. 30% fradrag, alt efter hvor man bor i landet. Rentefradraget sænkes de kommende år ned til 25%. Det er normalt en dårlig forretning, for normalt er der et overskud før renter som beskattes højt og store renteudgifter der kun giver lavt fradrag.

Kapitalafkastordningen

Eller man bruger kapitalafkastordningen. Så gør man i princippet som før, men der beregnes et fiktivt kapitalafkast af lejlighedens værdi. Er lejligheden f.eks. kr. 1.000.000 værd, så får man et kapialafkast på kr. 10.000 i år 2015. De penge trækkes fra i overskuddet så det bliver mindre. Beløbet modregnes i renteudgifterne så de også bliver mindre.

Man får altså “flyttet” noget af det højt beskattede overskud til de lavt beskattede renteudgifter. Det er smart nok, navnlig hvis der ikke er så meget gæld.

Forældrekøb og virksomhedsordningen

Det tredie mulighed er virksomhedsordningen. Det er her de fleste havner og det er navnlig gunstigt, hvis man har et stort underskud efter renter. Så får man nemlig fradrag for hele underskuddet, incl. renterne, i sin øvrige indkomst, typisk løn.

Typisk har forældrene jo en god løn som der betales topskat af og så kan man altså trække hele underskuddet i den indkomst. På den måde spares topskat.

Det er dog vigtigt at huske, at de lån hvis renter man trækker fra, skal vedrøre ejerlejligheden. Man får ikke det høje rentefradrag ved selv at låne op i sin egen ejendom og bruge de penge til at købe lejligheden for.

For at bruge virksomhedsordning, skal man opfylde visse krav, bl.a. lave nogle særlige specifikationer til selvangivelsen , fordi man “har fået virksomhed.”

Man skal ikke have CVR-nummer eller betale moms m.v., men i skattemæssig forstand driver man virksomhed. Derfor skal man opgøre resultat/balance samt indskudskonto, kapitalafkastgrundlag m.v. Det lyder voldsommere end det er.

Men, for de fleste er der derfor også lidt revisorudgifter forbundet med at bruge virksomhedsordning, for at få skattefordelen. Ofte sørger revisor også for at indberette til SKAT, så alt er ordnet – og revisorregningen kan da i det mindste trækkes fra.

 

No comments yet.

Skriv et svar