Forældrekøb: Virksomhedsordning eller ej?

Forældrekøb og virksomhedsordningen

Opdatering 10.12.19.: Dette indlæg er fra 2012 og indeholder fortsat relevante emner, men ved Finanslov 2020 er det af Regeringen, Radikale, SF og Enhedslisten besluttet, at man ikke længere kan bruge virksomhedsordningen specifikt på forældrekøb. Se mere om det her. /Revsbæk.

 

At forældre hjælper børnene med at skaffe en studiebolig ved at købe en ejerlejlighed – et forældrekøb –  bliver mere og mere udbredt, efterhånden som antallet af studerende stiger, men udbuddet af lejeboliger ikke følger tilsvarende med. Når man køber et forældrekøb, bliver man også skattemæssigt selvstændigt erhvervsdrivende og så er der pludselig spørgsmålet om regnskab, selvangivelse samt forældrekøb og virksomhedsordningen: Skal, skal ikke? Det håber jeg denne artikel vil svare på.

Firenze – ja måske ikke det mest relevante billede i forhold til forældrekøb, men det kunne da være sjovt med en studiebolig på broen.

Huslejen

Der er flere ting man skal obs på ved forældrekøb. På indtægtssiden gælder det f.eks. Hvad må jeg tage i husleje? Ofte er spørgsmålet: Hvor lidt må jeg tage i husleje? Her er reglen at lejen som udgangspunkt skal sættes til markedslejen, men markedslejen kan jo godt være lav, f.eks. hvis der er tale om omkostningsbestemt husleje og huslejenævnet er inde over. Man må således se på, hvad tilsvarende lejligheder koster.

Hvilket lån skal man vælge?

På financieringssiden gælder det ofte: Skal vi låne i eget hus, eller skal vi tage lån i lejligheden? Det mener jeg ikke der er noget eksakt svar på, men de fleste tager maksimalt realkreditlån i lejligheden og betaler så udbetalingen ved lån i eget hus, eller fra opsparing. Ved at låne i lejligheden får man også placeret gælden, hvor den hører hjemme, nemlig helst i lejligheden. Det er vigtigt, hvis man skal ud at låne og gerne vil have maksimalt rentefradrag. Hvis man tager et lån i sin private bolig, skal man i hvert fald sørge for, at lånet er et særskildt lån og ikke blandet sammen med f.eks. andre realkreditlån.

Skatten i forældrekøb

Det tredie store emne er: Hvordan gør jeg skattemæssigt? Her er svaret indledningsvist enkelt: Der skal laves et helt normalt regnskab over indtægter og udgifter, så man kan se, hvad overskud eller underskud er. Du har nu fået virksomhed. Ikke i traditionel forstand med CVR-nummer, momspligt o.s.v., men skattemæssigt så er det at udleje et forældrekøb, det samme som at have erhvervsmæssig virksomhed.

Men, derefter skal ejerne tage stilling til, hvordan det skattemæssigt skal behandles og her er tre muligheder:

Personskatteloven

1. Enten gør man intet specielt. Så bliver man beskattet af overskuddet og får fradrag for renteudgifter som man normalt får fradrag for renter. D.v.s. Overskuddet beskattes med op til 56% (topskat) og renterne giver ca. 25%-27% fradrag, alt efter hvor man bor i landet. Det er normalt en dårlig forretning, for normalt er der et overskud før renter som beskattes højt og store renteudgifter der kun giver lavt fradrag.

Kapitalafkastordningen

2. Eller man bruger kapitalafkastordningen. Så gør man i pricippet som før, men der beregnes et fiktivt kapitalafkast af lejlighedens værdi. Er lejligheden f.eks. kr. 1.000.000 værd, så får man et kapialafkast på kr. 20.000, hvis kapitalafkastet er 2%. De penge trækkes fra i overskuddet så det bliver mindre og modregnes i renteudgifterne så de også bliver mindre. Man får altså “flyttet” noget af det højt beskattede overskud til de lavt beskattede renteudgifter. Det er smart nok, navnlig hvis der ikke er så meget gæld.

Men, udfordringen er, at kapitalafkastsatsen de senere år har været meget lav. Ja, for år 2018 er den 0% og selvom lejligheden har en høj værdi, så er 0% af en høj værdi jo stadig 0 kr. Kapitalafastordningen er dermed ikke attraktiv.

Forældrekøb og virksomhedsordningen

3. Det tredie mulighed er virksomhedsordningen. Det er navnlig gunstigt, hvis man har et stort underskud efter renter. Så får man nemlig fradrag for hele underskuddet, incl. renterne, i sin øvrige indkomst. Typisk har forældrene jo en god indkomst og så kan man altså modregne hele underskuddet i den indkomst. Det er normalt langt bedre, end model 1 eller 2. Det vigtigt at huske, at lånet skal vedrøre ejerlejligheden. Man får ikke det høje rentefradrag ved selv at skyde penge ind i lejligheden.

Forældrekøb og virksomhedsordningen kræver, at man skal lave nogle specifikationer til selvangivelsen hvert år, nemlig kapitalafkastgrundlag, indskudskonto m.v.  Der skal også indberettes på særlige felter på selvangivelsen, når man bruger virksomhedsordningen.

Der er også forskel på beskatningen ved salg, men det er temaet for et andet blogindlæg.

Skal man bruge revisor?

Der er ikke noget lovkrav om at bruge revisor og man kan udmærket lave tingene selv. Ved at bruge en revisor, får man dog sikkerhed for, at alt er taget med og opstillingen og indberetningen er rigtigt. Plus at man kan krydse af på selvangivelsen, at der har været revisorøjne på tallene. For så vidt angår revisorudgifter, skal man nok regne med, at kr. 3.200 – 4.000 er det mest normale for at opstille regnskab, specifikationer og indberette til SKAT, alt efter omfang. Men, revisorregningen kan da i det mindste trækkes fra. Vi hjælper gerne med hele processen med regnskab, fra start til slut og har skrevet lidt om vores service her.

Et eksempel fra hverdagen på forældrekøb og virksomhedsordningen

Jeg har lavet et lille eksempel, som viser forskellen mellem alternativ 1: Personskatteloven, alternativ 2: Kapitalafkastordningen eller alternativ 3: Virksomhedsordningen.

Forældrekøb eksempel

Vi har haft en lang periode, hvor renterne er faldet og faldet, til glæde for boligejere og ikke mindst forældrekøb. I den situation betyder det måske ikke så meget, hvordan man behandler sagen skattemæssigt, hvis det er en billig lejlighed og renterne er lave.

Til gengæld er bidragene steget, og hvis renterne begynder at stige igen og så er det endnu mere skattemæssigt interessant, hvordan man betaler skat og får fradrag for renterne.

Bemærk, at eksemplet, for sammenligningens skyld, er lavet med et kapitalafkast. Det er der altså ikke for 2018-regnskaberne, fordi kapitalafkastsatsen er 0% for regnskabsåret 2018.

Artikel opdateret nov. 2018.

 

25 Responses to Forældrekøb: Virksomhedsordning eller ej?

  1. Peter Nielsen 17/01/2013 at 19:55 #

    Tak for god information om tinglysning af lån på lejligheden ifm virksomhedsordningen. Hvad hvis 80% belåning (realkreditlån) er tinglyst på lejligheden, mens den resterende 15% belåning ikke er. Vil man da kunne fratrække renteudgiften til realkredit via virksomhedsordning og de resterende renteudgifter via personskatteloven eller vil man kun kunne få fradrag for renteudgiften til realkredit lånet.

    • revsbaek 17/01/2013 at 20:09 #

      Hej Peter
      Fradrag i virksomhedsordningen kræver at lånet er målrettet på købet, så hvis man får et banklån som bruges til de 15% er det min opfattelser at det kan man godt. Man skal blot sørge for at holde pengene i virksomheden (forældrekøbet) helt adskilt fra privatøkonomien.
      Penge som man tager fra privatøkonomien til købet er ikke et lån, men et indskud, til virksomheden. Derfor kan man ikke få rentefradrag i virksomheden for de penge, men fremmede lånte penge der anvendes til købet giver rentefradrag i virksomhedens regnskab også selv der ikke er pant i lejligheden.
      Men, sørg for at lånet/kassekreditten går til lejlighedskøbet og ikke samtidig private forhold, for så kan der blive tale om en hævning ud af virksomheden til privat.
      Vh. Søren Revsbæk

  2. Peter Nielsen 19/01/2013 at 11:43 #

    Hej Søren,
    Tak for dit svar. Ud fra det du skriver antager jeg at dette også vil gælde såfremt de 15% fremskaffes som tillægslån i den friværdi man måtte have i eksisterende privatbolig, er det korrekt?
    Et sted i SKATs beskrivelse af Virksomheds- og Kapitalafkastordningen er formuleringen der er anvendt: “Påløbne eller forfaldne renter af gæld der indgår i virksomheden”. Der er her tilsyneladende ikke formelt krav om “pant” i virksomheden. Hvis min udlægning her er korrekt, er det vel helt i tråd med dit svar tidligere?
    Mvh,
    Peter

  3. revsbaek 19/01/2013 at 13:07 #

    Hej Peter. Nej lån optaget i egen bolig er jo med pant i privatboligen og derfor pr definition optaget i privatdelen af økonomien. Det er i hvert fald min fortolkning. Derfor bliver det ikke et lån fra fremmed kreditgiver til virksomheden, men et indskud eller lån fra privatdelen til virksomheden. Det er helt lovligt, men giver ikke det høje rentefradrag. Derfor mener jeg det skal være et særskilt lån, som ikke optages med pant i den private bolig, men enten med pant i forældrekøbet eller uden pant, men anvendt til forældrekøbet.
    Vh. Søren Revsbæk

  4. Lene 02/05/2016 at 00:21 #

    Hej.
    Tak for en virkelig god og oplysende hjemmeside!
    Mon I vil svare på et spørgsmål?
    Vi købte en lejlighed d. 1. februar 2012, satte den i stand og har udlejet den siden 1. maj 2012.
    Lejligheden kostede 500.000,-
    Vi købte lejligheden for vores opsparing og har således ingen lån.
    Ejendomsværdien er 650.000,-
    Vi har endnu ikke betalt skat af overskuddet ved udlejningen, så vi skylder desværre en del til skattevæsenet.
    Vores lejer betaler 5.600,- pr. måned + 600,- a’conto til forbrug.
    Jeg har gennemlæst bl.a. jeres hjemmeside og jeg mener, at have fundet ud af, at kapitalafkastordningen er bedst for os, da vi ingen renteudgifter har.
    Er det rigtig forstået?
    Mvh Lene.

    Jeg har dog ikke kunnet finde svar på hvilken ordning jeg skal vælge at betale skat efter.

  5. Lene 02/05/2016 at 00:23 #

    Hej.
    Tak for en virkelig god og oplysende hjemmeside!
    Mon I vil svare på et spørgsmål?
    Vi købte en lejlighed d. 1. februar 2012, satte den i stand og har udlejet den siden 1. maj 2012.
    Lejligheden kostede 500.000,-
    Vi købte lejligheden for vores opsparing og har således ingen lån.
    Ejendomsværdien er 650.000,-
    Vi har endnu ikke betalt skat af overskuddet ved udlejningen, så vi skylder desværre en del til skattevæsenet.
    Vores lejer betaler 5.600,- pr. måned + 600,- a’conto til forbrug.
    Jeg har gennemlæst bl.a. jeres hjemmeside og jeg mener, at have fundet ud af, at kapitalafkastordningen er bedst for os, da vi ingen renteudgifter har.
    Er det rigtig forstået?
    Mvh Lene

    • Søren Revsbæk 02/05/2016 at 07:35 #

      Hej Lene

      Ja, hvis man ikke har nogen renteudgifter, så er det letteste at bruge kapitalafkastordningen. Ideen med virksomhedsordningen er jo at få fuld skatteværdi for renteudgifterne ved at trække dem fra i virksomhedens overskud, men hvis ikke der er nogen renteudgifter så er der jo ikke noget at trække fra.
      Så er der selvfølgelig det med at kunne opspare i virksomhedsordningen. Det kan man ikke i kapitalafkastordningen (i hvert fald ikke på samme fleksible måde), men jeg har endnu til gode at se et forældrekøbsregnskab, hvor man ligefrem sparer op af overskuddet.

      Så på det du skriver vil jeg også anbefale kapitalafkastordningen.

  6. Thor Blokhus 18/03/2017 at 11:32 #

    Tak for en god beskrivels.
    Jeg har lavet et regnskab over et hus jeg overvejer at købe som omvendt forældre køb.
    der er et underskud på ca 27000 om året.

    Er det rigtig forstået at dette kan jeg trække fra i min personlige indkomst?
    altså hvis jeg betaler 700.000 i skat i dag, vil min skat være 673.000 ved denne ordning.

    • Søren Revsbæk 18/03/2017 at 11:36 #

      Hej Thor. Som udgangspunkt er svaret ja. Underskud i virksomhedsordningen kan trækkes fra i anden indkomst så den samlede personlige indkomst bliver mindre.
      vh
      Søren Revsbæk

  7. David Lorentzen 12/12/2017 at 00:24 #

    Hej Søren
    Jeg har kigget jeres beregningseksempel igennem i forbindelse med en skoleopgave jeg er ved at lave. Har et spørgsmål til beregningen der går på Resultat efter renter på de 38.106kr ved virksomhedsskatteordningen. Hvordan er dette fremkommet?
    Ellers er det et fint eksempel hvor det blot skal opdateres kapitalafkastet der i dag er 1%.
    Med venlig hilsen
    David Lorentzen

    • Søren Revsbæk 12/12/2017 at 13:29 #

      Hej David. Ja, det er jo efterhånden et ældgammelt eksempel (i hvert fald hvis man tænker med den fart som skattelovgivningen udvider sig), men princippet holder jo stadig.

      Det som jeg skriver nederst har ikke noget med resultatet at gøre. Resultatet er nemlig i alle tre tilfælde et underskud på 73.000 kr. Det som er beregnet nedenunder, er hvor meget du i kroner/ører sparer i skat, ved de tre forskellige ordninger. Det er altså skatteværdien af underskuddet. På det tidspunkt beregnede jeg 52,2% skatteværdi af underskud i virksomheden, fordi det jo modregnes i anden personlig indkomst. Så, under forudsætning af at man betaler topskat, så er det 52,2%. Når det ikke er næsten 56% skyldes det jo, at den anden personlige indkomst (f.eks. løn) allerede er blevet beskattet med AM-bidrag, så det kun er personlig indkomst efter AM-bidrag man får nedslag i.

      Det er sammenhængen. Vi skal nok få opdateret kapitalafkastsatsen i et senere eksempel 🙂

  8. Marie 30/01/2018 at 11:12 #

    Jeg kan ikke lige blive klog på, om stiftelsesomkostningerne og øvrige omkostninger til lånoptagelsen på lånet til et forældrekøb kan fratrækkes som en udgift – kan I svare på det :-)? på forhånd tak.

    • Søren Revsbæk 30/01/2018 at 16:16 #

      Hej Marie
      Det korte svar er nej. Man kan ikke fratrække omkostninger til lån.

  9. Mads 26/04/2018 at 08:52 #

    Hej Søren

    Et hurtigt spørgsmål: Hvordan beskattes løbende kvartalsmæssige afdrag (ikke renter og bidrag, der jo trækkes fra i skat) på realkreditlån under virksomhedsordningen?

    Mvh/Mads

    • Søren Revsbæk 26/04/2018 at 08:59 #

      Hej Mads. Løbende afdrag skal bogføres som afdrag på gælden. Dvs. at afdrag kommer slet ikke ind i resultatopgørelsen, for afdrag på lån er jo ikke en løbende driftsudgift.

  10. Claus 02/04/2019 at 20:00 #

    Hej

    Ved forældrekøb kan udgifter til istandsættelse eller vedligeholdelse da trækkes fra i skat ?

    Og hvis ja – kan et underskud som følger heraf fradrages i topskatten ?

    Mvh
    Claus

    • Søren Revsbæk 02/04/2019 at 20:07 #

      Hej Claus. Det kræver en nærmere vurdering af, hvad det er for en udgift. I hovedsagen kan man sige: Udgifter til istandsættelse/forbedring kan ikke trækkes fra, men lægges oveni købsprisen for ejendommen. Det vil sige, at du får fradrag, når du sælger igen til sin tid, for så bliver fortjenesten der skal betales skat af mindre. Forudsat der er en fortjeneste til den tid naturligvis.
      Løbende vedligeholdelse kan derimod trækkes fra. Er der småreparationer på en væg, en stikkontakt som udskiftes, en pakning udskiftes eller noget andet i den kategori, så er der normalt fradrag for det. Men, starter man med at høvle gulve af, male vægge, udskifte køkken etc. når man har købt lejligheden, så er der ikke fradrag. Så vil man sige, at køber du et håndværkertilbud, så har du også fået nedslag i prisen og skal ikke oveni have skattefradrag for udgifterne som vedligehold.
      Er der vedligeholdelsesudgifter og giver lejligheden af den grund underskud, ja, så er der fradrag i topskatten.
      vh/
      Søren Revsbæk

  11. Theis Pedersen 09/04/2019 at 19:56 #

    Hej,
    Hvis man har anvendt kapitalafkastordningen i årene før afkast% skattemæssigt blev reduceret til 0, kan man da senere skifte til at benytte virksomhedsordningen?
    Mange tak.
    Mvh Theis

    • Søren Revsbæk 09/04/2019 at 20:02 #

      Hej Theis. Ja, det kan man godt. Det er en streg i regningen for en del udlejere, at kapitalafkastsatsen er 0% i år. Men, man kan godt skifte mellem kapitalafkastordningen og virksomhedsordningen fra år til år. Der er nogle regler om, hvad værdierne skal sættes til når man går ind og ud af virksomhedsordningen og kravene til det regnskabsmæssige er større, men hvis ikke man bruger muligheden for at opsparet til acontoskat, så er det skattemæssigt set ufarligt. Man kan godt gå ud af kapitalafkastordningen og ind i virksomhedsordningen, og omvendt.

  12. Vagn List 05/11/2019 at 13:44 #

    I dag hvor der er negative renter på et F5 lån, kan man så ikke ligeså godt benytte personskatteloven, især hvis man har fastsat huslejen således, at der hverken er overskud eller underskud.

    Kan købsomkostninger trækkes fra i overskuddet?

    • Søren Revsbæk 05/11/2019 at 14:08 #

      Hej Vagn. Det er rigtigt, omend man også skal tage hensyn til bidragssatsen. Fordelen er jo så, at man kan skifte ind og ud af virksomhedsordningen efter behov, hvis man bare ikke har opsparet overskud i virksomhedsordningen og de har de færreste som blot har et forældrekøb.
      Købsomkostninger i form af tinglysning, retsafgifter og udgift til advokat og rådgiver kan ikke fratrækkes i driften. De lægges på købesummen som en del af anskaffelsessummen. Så får man, om ikke andet, fradrag i en eventuel avance når man sælger.
      vh
      Søren Revsbæk

  13. Jens 07/11/2019 at 17:48 #

    Tak for en god gennemgang 🙂

    Kan vi i forbindelse med et forældrekøb belåne anden ejendom og låne kapitalen videre til forældrekøbet gennem et pantebrev ?

    • Søren Revsbæk 14/11/2019 at 15:03 #

      Hej Jens. Som jeg forstår det vil du låne penge i en ejendom udenfor forældrekøbet og så bruge de penge i forældrekøbsejendommen. Det kan man godt. Der er ingen problemer med at låne penge fra privatøkonomien og ind i virksomhedsordningen, hvor forældrekøbet ligger. vh/Søren Revsbæk

Trackbacks/Pingbacks

  1. Andelsbolig ikke i virksomhedsordningen | Revsbæk Revision - 07/03/2013

    […] man køber en ejerlejlighed anvender mange virksomhedsordningen til at få fuldt fradrag for renteudgifterne. Ser man på en andelsbolig, skal købere være […]

  2. Regnskab for forældrekøb – Revsbæk Revision - 21/10/2019

    […] på at tallene er i orden.  Et regnskab for forældrekøb, kan være med, eller uden brug af skatteværdien i virksomhedsordning. Vi laver det, som er skattemæssigt optimalt det enkelte […]

Skriv et svar

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.