Forældrekøb: Salg til børnene. Inden den ny ejendomsvurdering

Hen over sommeren har der været flere artikler i flere dagblade om forældrekøb og salg til børnene. Her er en artikel fra Berlingske Tidende og her fra Randers Amtsavis.

Salg til børnene: Reglen om +/- 15% gælder stadig

Reglen om, at man kan sælge skattefrit til børnene, hvis salgsprisen er inden for plus/minus 15% af den offentlige vurdering gælder stadig. Det vil sige, at er den offentlige vurdering kr. 1.500.000 så har man et spillerum for at lægge salgsprisen mellem kr. 1.275.000 – 1.725.000, hvor salget er skattefrit for forældrene, når der er tale om salg til børnene. Uanset den reelle værdi af lejligheden i fri handel er højere.

Fordelen ved et prisbilligt salg til børnene er, at børnene efterfølgende bliver boende en tid og så kan sælge lejligheden skattefrit og indhøste en pæn skattefri gevinst. Hvorimod forældrene, hvis man sælger til en fremmed køber, skal betale skat af gevinsten.

Der forlyder i skrivende stund ikke nogen planer om at lave om på det. Men, man kan jo aldrig vide, hvilke ændringer Folketinget i dets uudgrundelige visdom pludseligt vil betænke os med.

Nye ejendomsvurdering

Til gengæld sker der noget andet: Der kommer ny ejendomsvurderinger. Det har den konsekvens, at man må forvente at ejendomsværdierne, navnlig i de store byer (det er jo også der forældrekøbene ligger), får et ordentligt skub opad. Det er ikke ualmindeligt at den offentlige vurdering er under 50% af den reelle handelsværdi.

Når vurderingen stiger, så gælder de +/- 15% af den offentlige vurdering jo stadig. Men, hvis vurderingen i dag er kr. 1.500.000 og den stiger til kr. 3.000.000, ja så ændres spillerummet jo til mellem kr. 2.550.000 – 3.450.000. Så, hvor forældrene i dag kan sælge lejligheden til kr. 1.275.000, så bliver mindsteprisen fremover kr. 2.550.000. Det er en forskel på over en million kroner og det er da også penge. Jeg har regnet med +/- 15% i begge tilfælde, selvom reglen ændres til +/- 20% fra de ny vurderinger, men for eksemplet skyld har jeg brugt den gamle regel.

Omvurdering fra beboelse til udlejet lejlighed

Nye vurderinger er imidlertid ikke det eneste, som truer. Mange lejligheder vil også blive omvurderet og skifte status fra almindelig beboelse til status som udlejet.

Det lyder uskyldigt, men virkeligheden er, at hvis en ejerlejlighed er vurderet som udlejet, så kan man ikke bruge +/- 15% reglen. Så er lejlighedens vurdering nemlig lavere, end den ellers ville være, hvis lejligheden er vurderet som almindelig beboelse. En udlejet lejlighed er simpelthen mindre værd. Det er godt nok lige i denne sammenhæng, vil man tænke, men samtidig vil lejligheden jo automatisk ændre status, når børnene køber og stiger markant i værdi. Derfor kan reglerne om +/- 15% ikke bruges, når lejligheden er vurderet som udlejet.

Også det, er en grund til at overveje om man bør handle nu.

Hvornår?

Den ny ejendomsvurdering skulle komme til næste år, i 2019, og det er det, som får flere medier til at skrive at skal man handle til “gammel pris” så skal det ske nu.

Den overvejelse er fornuftig. Har man købt lejligheden til kr. 2.000.000 og man kan nu sælge den for kr. 3.000.000, ja så er der jo en reel mulighed for at gøre gevinsten på kr. 1.000.000 skattefri, ved at sælge til børnene, der så – efter en tid – kan sælge videre skattefrit.

Om den ny ejendomsvurdering så kommer i 2019 vil vise sig. De vurderinger har haft det med at blive udsat og udsat, men det er bestemt ingen grund til at vente med at handle nu.

Hvor meget er skatten?

Hvad er der egentligt at spare på forældrekøb hvis salg til børnene er på dagsordenen? Ja, udgangspunktet er, at forældrene driver virksomhed ved udlejning og derfor skal en gevinst beskattes. Har man købt for kr. 1.500.000 og sælger for kr. 3.000.000, så er der tjent kr. 1.500.000. De skal beskattes, fordi man ikke har boet der selv.

Skatten afgøres af, om der er brugt virksomhedsordning, eller ej. I korte træk kan man sige:

Bruger man virksomhedsordning, så skal fortjenesten beskattes som indtægt i virksomheden. D.v.s., i denne størrelsesorden, med 56%. Med topskat og med AM-bidrag.

Bruger man ikke virksomhedsordning, så skal fortjenesten beskattes som kapitalindkomst. I praksis vil det normalt også betyde topbeskatning, men nu kun med ca. 52%, fordi man ikke skal betale AM-bidrag. Så, uanset ordning, så er der penge at spare, ved at konvertere skattepligtig fortjeneste hos forældrene, til skattefri fortjeneste hos børnene.

I begge tilfælde er det således over kr. 750.000 at spare i skat.

Alle mulige andre problemer

Et salg lyder enkelt, men kan være lidt mere vanskeligt. Nogle gange er der mere gæld i lejligheden end salgsprisen til børnene kan rumme. Typisk er indkomsten for beboeren jo ikke så høj og den unge kan derfor ikke få en høj kreditvurdering. Så må man have fat i banken for kreditvurdering eller evt. betale noget at gælden ud, eller kautionere.

Så er der det med gaver. Nogle gange ser man, at der er en forventning eller forståelse mellem børn og forældre om, at når børnene kan sælge skattefrit, så skal der gives (skattefri) gaver fra børne til forældrene – og evt. videre til søskende, så der ikke er nogen, som bliver “snydt” fordi den ene søskende får lov at købe lejligheden billigt.

Til det vil jeg blot sige to ting: Gaver skal gives så det kan dokumenteres og man kan ikke lave aftaler om den slags. For, en gave er jo netop det: En gave. Ikke en forpligtelse man kan pålægge nogen at skulle give. Ikke noget man kan forvente, men til gengæld noget der kan give en rigtigt familiecirkus og utilfredshed, hvis ikke ikke gør som forventet.

Afslutningsvist så der der også lige det, at +/- 15% er en administrativ praksis. Ikke en lovregel. Normalt vil SKAT følge denne praksis, men er der særlige omstændigheder, kan den tilsidesættes. Det har været nogle afgørelser på det, men i almindelighed accepterer SKAT salgssummen.

 

2 Responses to Forældrekøb: Salg til børnene. Inden den ny ejendomsvurdering

  1. Birgit Løkke 19/06/2019 at 08:30 #

    Vi påtænker at sælge vores forældrekøbs-lejlighed til vores datter med virkning fra 1. juli 2019. Vi købte lejligheden 1. september 2014 for kr. 1.575.000.

    Ejendomsvurderingen fra 2017 lyder på 1.050.000.
    Vi vil overdrage den til restgælden i kreditforeningen, som lyder på 1.233.000. Det giver så ejendomsvurdering + 17,42%. Vil det kunne tilsidesættes af Skat?
    Hvor bogstaveligt er den regel? Det er klart, at man ikke kan gå lavere end ejendomsværdi minus 15%, men Skat burde vel ikke være utilfredse med at der bliver lagt lidt mere end 15% oveni.
    Hvis de 17,42% ikke går, kunne vi så renovere badeværelset for kr. 60.000 og så handle lejligheden til 1.050.000 + 15% = 1.207.500 + andel i nyt badeværelse kr. 30.000 = i alt 1.237.500?

    Vores datter ER blevet godkendt af kreditforeningen til at overtage lånet. Det er jo ikke muligt, at vi bare lige kan afdrage ekstraordinært på lånet, som er et flexlån F5K, afdragsfrit indtil 31.03.2024, således at vi kan komme ned på en restgæld, der kan rummes indenfor en handelspris på ejendomsværdi + 15%.

    Problematikken med “fri” og “ikke fri” lejlighed, det kommer først når de nye ejendomsvurderinger for 2019 kommer, er det ikke korrekt?

    • Søren Revsbæk 19/06/2019 at 09:00 #

      Hej Birgit
      Det bliver nok lidt for konkret til at jeg kan give et meget konkret svar du kan bruge direkte i den konkrete sag her på en hjemmeside. Men, jeg vil sige generelt: Ja, +/-15% reglen er absolut. Handler man til f.eks. 17% over vurderingsprisen så er man udenfor det spænd på +/- 15% og så er det markedsprisen man skal tage udgangspunkt i.

      Omkring prisen: Hvis I handler til en lavere pris en gælden, så handler det jo i princippet mest om at jeres datter er godkendt til at overtage gælden. Så sidder hun blot med en højere gæld efter købet. Man kan sige at hun giver jer en “gave” ved at overtage en højere gæld.

      Det med om lejligheden er vurderet som fri, contra udlejet, er også en problematik som kører nu. Hvordan den er vurderet kan man få oplyst ved at spørge Skat (vurderingsmyndigheden). Når de nye vurderinger kommer – når de på et tidspunkt kommer – så bliver reglen til +/- 20%. Om det vil være fordelagtigt for jer, afhænger jo af hvad I selv har givet i forhold til de nye regler.
      vh
      Søren Revsbæk

Skriv et svar

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.